Un piano strategico nazionale per la “rottamazione” edilizia e il ridisegno urbanistico del territorio: economicamente è possibile, urgente, necessario

Se ne parla da molti anni, ma alla fine resta sempre un’idea che il mondo politico giudica, evidentemente, puramente teorica, di difficilissima messa in pratica. Perché nel dibattito politico concreto l’idea è in realtà ignorata. Parlo dell’idea di un grande piano nazionale per la “rottamazione edilizia” come la chiama da sempre l’architetto e urbanista Aldo Loris Rossi, che ne ha immaginato e proposto l’applicazione pratica, in particolare, per Napoli e la sua area metropolitana. Ma che potrebbe anche essere definito quale piano nazionale per la rigenerazione urbana, architettonica e urbanistica. Un piano finalizzato a demolire e ricostruire case, soprattutto, e in minor misura uffici e locali commerciali, senza aumento di cubature, fatta eccezione per gli appartamenti più piccoli, quelli inferiori a 60 metri quadri, di bassa qualità e ubicati in aree non pregiate, ai quali potrebbe essere concesso un piccolo aumento di superficie, e fatta eccezione per le edificazioni concesse alle imprese di costruzione quale contropartita per il loro contributo al finanziamento complessivo del piano stesso, edificazioni in più che non dovrebbero comunque superare il 10 per cento complessivo. Un piano strategico, infine, che sarebbe rivolto soprattutto, per oltre due terzi, al Mezzogiorno del nostro paese. Dunque un grande piano economico per il Mezzogiorno, quello che avrebbe dovuto essere posto in essere già negli anni Ottanta o negli anni Novanta, ma non è stato.

L’ostacolo maggiore alla realizzazione di un piano di questo tipo, così vasto e ambizioso, sembra essere quello dei costi economici, oltre che quello del sistema giuridico complessivo che necessariamente deve essere la cornice all’interno della quale realizzare gli interventi concreti. Con questo articolo cerco di evidenziare la fattibilità economica di un possibile programma di grandi dimensioni e di grande impatto complessivo. Che avrebbe un’importanza enorme, su diversi piani convergenti tra di loro – economico, sociale, culturale, ambientale e paesaggistico – per il nostro paese e il suo futuro.

Quanto costa demolire e ricostruire case di abitazione, che rappresentano la parte maggiore dell’armatura urbana? Consideriamo che la case nuove dovrebbero essere edifici con circa 7 livelli complessivi, piano terra più 6 piani sopraelevati. Il costo complessivo di costruzione di edifici di questo tipo, di elevata qualità soprattutto sul piano dell’efficienza energetica, ma anche su quello dell’isolamento acustico degli ambienti, non dovrebbe essere superiore a 1280 euro per metro quadro. Aggiungiamo 100 euro a metro quadro per le demolizioni dell’esistente (con riciclo dei materiali edilizi per il riutilizzo nelle nuove costruzioni), e 250 euro a metro quadro per opere di urbanizzazione (considerando che tale costo sarebbe come minimo dimezzato visto che noi potremmo continuare ad utilizzare moltissime opere di urbanizzazione attualmente esistenti). Arriviamo dunque ad un costo complessivo di 1630 euro al metro quadro. Per un appartamento di 85 metri quadri, che possiamo considerare una superficie media, il costo di demolizione e ricostruzione sarebbe dunque pari a 138500 euro. Con una spesa complessiva, tra pubblico e privato, di 17,4 miliardi di euro all’anno si potrebbero “rinnovare” 126 mila appartamenti all’anno. In 10 anni arriveremmo a 1 milione e 260 mila appartamenti. Un numero di case di abitazione che corrisponde, moltiplicando per 2,33, a circa 2 milioni e 935 mila abitanti. Quasi un ventesimo dell’intera popolazione italiana!!!

Ma come suddividere questo costo notevole - 17,4 miliardi all’anno è un po’ più di un punto di PIL - tra i diversi soggetti? La mia ipotesi è una suddivisione di questo tipo: il 52,5% del costo sarebbe a carico delle parti pubbliche, quindi innanzitutto della fiscalità generale, il restante 47,5% sarebbe a carico dei vari soggetti privati. Per la parte pubblica, il 52,5% di 17,4 miliardi annui corrisponde a 9,13 miliardi. Occorre però tener presente una parte notevole della spesa complessiva tornerebbe indietro sotto forma di gettito di imposte e tasse, più precisamente imposte e tasse sul valore aggiunto nazionale coinvolto nell’operazione complessiva. Ma nel campo delle costruzioni l’Italia non deve importare dall’estero pressoché niente, ad eccezione del petrolio, per cui il valore aggiunto sarebbe al 90% nazionale. Tenendo conto anche dell’indotto, che verrebbe sicuramente coinvolto a sua volta da un investimento così poderoso, si può tranquillamente ipotizzare che tra il 26 e il 28% della spesa tornerebbe indietro come imposte e tasse. Per cui il costo reale per i soggetti pubblici va diminuito in misura corrispondente. Io ipotizzo dunque che il costo reale per i soggetti pubblici non sarebbe superiore a 5 miliardi annui, comunque non poco, ovviamente... La copertura verrebbe anzitutto attraverso la reintroduzione di una relativamente modesta imposta di successione sui grandi patrimoni, quelli superiori a 800 mila euro, con aliquote comprese tra il 4 e l’8 per cento: questa imposta potrebbe dare 800 milioni di euro all’anno. Altri 200 milioni all’anno potrebbero venire da un inasprimento delle imposte sul carburante avio (per usi aeronautici). Lo Stato dovrebbe poi stanziare, prelevandoli dal capitolo complessivo degli investimenti pubblici, un miliardo e 500 milioni di euro da considerare quale quota parte dei fondi finalizzati ad investimenti nel Mezzogiorno, quindi aiuti per lo sviluppo delle Regioni del Sud Italia: tali fondi, pur nella difficilissima situazione attuale di finanza pubblica, non dovrebbero essere inferiori a 8/10 miliardi annui complessivamente. Per cui individuare all’interno della somma complessiva esistente finalizzata agli investimenti 1,5 miliardi da indirizzare espressamente al piano di “rottamazione edilizia” non comporta alcuna difficoltà, è semplicemente una scelta politica. Sottratto all’insieme complessivo dei fondi esistenti il detto miliardo e 500 milioni, i denari restanti potrebbero poi andare a finanziare acquedotti, depuratori fognari, ferrovie, porti, strade, ospedali, ecc. 1,1 miliardi verrebbero dalle Regioni. Altri 600 milioni all’anno potrebbero venire da Comuni e Province, anche con l’indispensabile apporto della Cassa Depositi e Prestiti. Infine, a completamento del piano economico-finanziario su cui si sta ragionando, si dovrebbe ottenere dalla Banca europea degli investimenti un apporto pari a 1,7 miliardi all’anno, sempre all’anno. Non dovrebbe essere difficile, VISTI GLI ANNUNCI DI POCHE SETTIMANE FA A MARGINE DEI VERTICI TRA MONTI E HOLLANDE RELATIVI ALLA DISPONIBILITA’ ESISTENTE, a condizione che il piano complessiva sia ben studiato e credibile in tutti i suoi aspetti. Avremmo così ottenuto 5,8 miliardi di euro all’anno (ma si potrebbe facilmente arrivare a 6 o anche a 7 miliardi, se fosse necessario). Di questi denari, 5 miliardi verrebbero destinati al finanziamento della “rottamazione” edilizia vera e propria, mentre i restanti 800 milioni – in pratica il gettito derivante dalla reintroduzione dell’imposta di successione sui grandi patrimoni - al finanziamento di investimenti finalizzati ad interventi di restauro e/o di valorizzazione di beni culturali, compresi interventi di demolizione con delocalizzazione di immobili moderni ubicati brevissima distanza da importanti aree o monumenti archeologici, chiese, castelli, palazzi, antiche mura, centri storici, ecc. e quindi non compatibili con la presenza di detti importanti beni storici. Si tratterebbe quindi di uno stanziamento di 800 milioni a favore del ministero dei Beni culturali. Venendo alla parte privata, che si farebbe carico, come detto, del 47,5% del costo complessivo, la ripartizione dei costi potrebbe essere di questo tipo: proprietari degli immobili coinvolti (32,5% del totale pubblico/privato), imprese di costruzione coinvolte, in cambio della possibilità di costruire edifici o parti di edifici di propria proprietà in misura di un 10% in più rispetto alla cubatura complessiva soggetta a demolizione con ricostruzione (7,5%), banche, in relazione allo sviluppo del turismo nelle aree a maggior potenziale di sviluppo dello stesso, e penso in particolare alla Toscana, al Lazio e a tutto il Mezzogiorno (3,2%), assicurazioni, in relazione al fatto che una quota parte del valore degli immobili ricostruiti potrebbe essere incamerato nel patrimonio delle assicurazioni stesse, ma con disponibilità solo al momento della successione o della vendita degli immobili coinvolti (2,6%), altre imprese private per servizi relativi ai nuovi quartieri (1,3%), contributi liberali da parte sia di cittadini ricchi o benestanti, sia di associazioni di categoria o professionali, un po’ sul modello americano di finanziamento liberale di università, scuole, ospedali, ecc. (0,35%).

Ricapitolando, il costo complessivo dell’investimento che io ipotizzo è di 17,4 miliardi di euro all’anno. Di questi, sarebbero a carico della parte pubblica 9,13 miliardi. Ma di questa cifra contabile sarebbe in realtà a carico dell’attuale bilancio dello Stato, nella sua attuale dimensione, ripeto, dal punto di vista REALE solo un miliardo e mezzo: questo miliardo e mezzo REALE sarebbe inoltre da prelevare dal capitolo complessivo degli investimenti, in particolare degli investimenti per il Mezzogiorno. La cui dimensione dovrebbe essere, anche oggi, ben maggiore di un miliardo e mezzo. Questo per sottolineare come l’ipotesi qui avanzata sia tutt’altro che irrealistica o campata per aria.
Come dovrebbe essere ripartito sul territorio un tale intervento di così vaste dimensioni? Il criterio di ripartizione dovrebbe essere fondato su una attentissima e complessa valutazione sia culturale, sia urbanistica-archiettonica, sia socio-economica. Una valutazione del valore ambientale e paesaggistico delle varie aree, dell’importanza del patrimonio storico e culturale esistente e del potenziale dello stesso ai fini del turismo, del degrado dell’armatura urbana in essere, della bassa o bassissima qualità urbanistica complessiva, della popolazione residente, ecc. ecc. A puro titolo di esempio, prendendo in considerazione il numero complessivo di abitanti che corrisponderebbero alle unità di abitazione che abbiamo ipotizzato potrebbero essere coinvolte nell’operazione complessiva di “rottamazione” - 2 milioni e 935 mila abitanti - si potrebbe ipotizzare una ripartizione di questo tipo:
Campania: 1.245.000 abitanti coinvolti (Napoli 250 mila, Area metropolitana 425 mila, Vesuvio 450 mila, Pozzuoli 70 mila, Caserta/Capua 22 mila, Salerno 20 mila, Penisola Sorrentina 8 mila); Sicilia: 348.000 abitanti (Catania 132 mila, Palermo 65 mila, Messina 50 mila, Agrigento 35 mila, Provincia di Ragusa e Siracusa 30 mila, Città di Siracusa 24 mila, Trapani 12 mila), Puglia: 248.000 abitanti, Calabria: 125.000 abitanti, Basilicata: 22.000 abitanti, Molise: 12.000 abitanti [la Sardegna non verrebbe coinvolta nell’operazione sia perché essa ha scelto esplicitamente di investire nelle nuove costruzioni sulle coste, sia perché in codesta Regione lo Stato potrebbe scegliere di puntare a grandi investimenti finalizzati alla valorizzazione e al potenziamento dei parchi naturali], Lazio: 235.000 abitanti, Toscana: 75.000 abitanti, Abruzzo: 45.000 abitanti, Marche: 30.000 abitanti, Lombardia: 200.000 abitanti, Veneto: 133.000 abitanti, Emilia Romagna: 90.000 abitanti, Piemonte: 70.000 abitanti, Liguria: 57.000 abitanti. Quindi alle Regioni del Nord andrebbe il 18,7% delle risorse e quindi degli interventi, alle Regioni del Centro il 13,1% delle risorse e degli interventi, alle Regioni del Sud il restante 68,2% delle risorse e degli interventi.

Un ultima considerazione: attualmente, almeno fino all’estate del 2013, è in vigore la detrazione fiscale del 50% del costo delle ristrutturazioni edilizie. Che però viene “spalmata” su 10 anni, per cui in termini reali, la percentuale scende a non più del 42%. Sarebbe opportuno che per le ristrutturazioni finalizzate all’efficientamento energetico delle case la detrazione stessa fosse stabilizzata, eliminando quindi la scadenza al 2013, e poi una riduzione del periodo in cui “spalmare” la detrazione, abbassandolo da 10 a 5 anni. Questa misura agirebbe in sinergia con il piano strategico di “rottamazione” edilizia e con il finanziamento aggiuntivo al ministero dei Beni culturali qui ipotizzato ed auspicato. Complessivamente l’Italia tornerebbe ad essere una grande cantiere edile, ma questa volta non per la continua selvaggia insensata cementificazione del territorio e delle aree agricole, ma per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e per la riconquista di una parte della bellezza perduta dai nostri paesaggi e dalle nostre città. Un piano di questo tipo aumenterebbe notevolmente la credibilità del nostro paese e il mondo tornerebbe a guardare all’Italia, positivamente.